בעשור האחרון חלה עלייה דרמטית בפופולריות של השכרות לתקופות קצרות – בעיקר דרך פלטפורמות כמו Airbnb ו-Booking, אבל גם באמצעות השכרה פרטית לדיירים מתחלפים. מדובר באפיק השקעה משתלם – אך כזה שדורש היערכות מקצועית, ובעיקר היכרות עם ההיבטים המיסויים הכרוכים בו.

במאמר זה נסקור את סוגי המיסוי החלים על בעלי דירות המשכירים לטווח קצר, את ההבדלים מול השכרה רגילה, את חובות הדיווח וכן גם נביא כמה טיפים להתנהלות נכונה.

כחברה אשר מתמחה בשירותי ניהול דירות להשכרה לטווח קצר במגוון אזורים בישראל, אנו מעניקים שירותי ייעוץ וניתוח ראשוני למעוניינים בניהול דירות לתקופות קצרות בחינם וללא התחייבות.

אחד מהנושאים המהותיים אותם אנו מנתחים יחד עם לקוחותינו הוא היבטי המיסוי ואסטרטגיות מיסוי בהתאמה לפני קבלת ההחלטה. יחד ננסה להבין מה מסלול הפעולה הטוב ביותר עבורכם וכיצד ניתן למקסם את ההכנסה שלכם מהנכס.

בנוסף, אנו עובדים בצמידות עם יועצי מס ורואי חשבון המתמחים בהיבטי מיסוי על נדל"ן.

מהי השכרה לטווח קצר?

השכרה נחשבת לטווח קצר כאשר היא מתבצעת למספר ימים ועד מספר חודשים, ולעיתים אף רק ל"לילות בודדים". הנכס עשוי להיות:

1. דירת נופש המושכרת באירועים/חגים.

2. דירה עירונית מושכרת לתיירים או אנשי עסקים.

3. יחידת דיור המשכירה לחיילים/סטודנטים לחודש-חודשיים.

   האם הכנסה מהשכרה לטווח קצר חייבת במס?

   כן. לפי רשות המיסים בישראל, השכרה לתקופות קצרות נתפסת כהכנסה מעסק, או לכל הפחות כהכנסה חייבת – שלא פטורה לפי הפטור הקיים להשכרה למגורים רגילים.

   פטור ממס עד 5,640 ש"ח בחודש? לא בהכרח.

   הפטור ממס על שכר דירה למגורים (עד 5,640 ש"ח, נכון לשנת 2025) חל רק כאשר הדירה מושכרת למגורים רגילים, ולא כשמדובר בהשכרה עסקית או תיירותית לטווח קצר.
   ולכן – אם אתם משכירים ב-AIRBNB או דירה מרוהטת עם שירותים, לא תוכלו ליהנות מהפטור.

    

   מסלולי מיסוי רלוונטיים להשכרות קצרות:

   1. מס שולי לפי מדרגות מס (כהכנסה רגילה)

   • הכנסה מחויבת במס כמו כל הכנסה מעסק.

   • יש לשלם גם ביטוח לאומי ומס בריאות על הרווח.

   • ניתן לקזז הוצאות מוכרות כגון: ניקיון, שיפוצים, ריהוט, פרסום, ארנונה, ועד בית, חשמל.

   2. מס על הכנסות פסיביות (עד 10%) – מוגבל ונדיר

   • במקרים חריגים בלבד, אם המדינה מקבלת שההכנסה איננה "עסקית" – ניתן לשלם מס מופחת של 10% על ההכנסה הברוטו.

   • לא ניתן לקזז הוצאות.

   • לרוב לא יאושר כאשר יש תחלופה גבוהה, פרסום פעיל או השכרה מרוהטת.

   3. פעילות עסקית (עוסק מורשה / חברה בע"מ)

   • אם יש פעילות תדירה, מספר דירות, שירותים נלווים (ניקיון, מצעים, קבלת אורחים) – ייחשב לעסק.

   • חובה להירשם כעוסק במע"מ (ואז לגבות 17% מע"מ מהלקוח, ולשלם).

   • מחייב פתיחת תיק במס הכנסה, ניהול ספרים, דיווחים שוטפים, לעיתים גם צורך בהנהלת חשבונות כפולה.

      

     חובת דיווח לרשות המיסים

     גם אם אינכם רשומים כעסק – כל השכרה לטווח קצר דורשת דיווח שנתי על ההכנסה.
     אי דיווח נחשב עבירת מס, ומלווה בסנקציות.

      בעלי דירות המשכירים לטווח קצר באופן קבוע – מומלץ להם להיוועץ עם רואה חשבון או יועץ מס.

      

   
   הוצאות מוכרות לצורכי קיזוז (אם מדווחים כהכנסה רגילה). אם בחרתם במסלול של דיווח לפי מס שולי, ניתן לקזז מההכנסה:

   -ארנונה, חשמל, מים, ועד בית

   -ניקיון, כביסה, שירותים

   -רהיטים, מצעים, שיפוצים

   -עמלות AIRBNB / Booking

   -שיווק ופרסום

   -שכר ניהול (אם מנוהל ע"י חברת ניהול)

    

   מע"מ – שימו לב

   ברוב המקרים השכרה לתקופות קצרות נחשבת ל"עסק" החייב במע"מ.

   לכן, כאשר סכום ההכנסה עובר את רף העוסק הפטור (118,000 ש"ח לשנה, נכון ל־2025), יש להירשם כעוסק מורשה.

   המשמעות: גביית מע"מ מהאורחים (17%) ותשלום לרשות.

    

   מה הקנס על אי-דיווח?

   הקנסות על אי דיווח הם:
   – קנסות מינהליים

   – ריבית והצמדה

   – חקירה פלילית על הסתרת הכנסה

   – פסילת ספרים ואי-זכאות להוצאות

    

   ניהול נכסים לטווח קצר – יתרון מיסוי?

   בעלי נכסים רבים בוחרים להעביר את האחריות לחברת ניהול מקצועית. זה מאפשר להם:

   -לעקוב אחרי ההכנסות והוצאות באופן מסודר.
   -לקבל דוחות מס ברורים.
   -לוודא שכל ההוצאות מדווחות ומוכרות.
   -לשמור על תיעוד מלא לצורכי מס.
   -להרוויח תשואה גבוהה בלי להתעסק ביומיום.

    

    

   השכרה לתקופות קצרות יכולה להיות אפיק הכנסה מצוין – אך גם כזה שמחייב אחריות מיסויית והתנהלות מדויקת.
   היעדר דיווח עלול לעלות ביוקר, בעוד שדיווח נכון ומתואם יכול לאפשר הפחתת מס חוקית, שקט נפשי, ומקסום רווח.

   מעוניינים לנהל את הנכס שלכם לתקופות קצרות באופן חוקי, יעיל ורווחי?
   פנו אלינו – ונבנה עבורכם מערך ניהול מקצועי כולל, עם ליווי מיסוי מותאם אישית.